የሪል ስቴት ሕግ በኢትዮጵያ

መግቢያ
#ethiopia | የኢፌዲሪ ህገ-መንግስት በአንቀጽ 40 (3) ስር በግልፅ እንደሚደነግገው የገጠርም ሆነ የከተማ መሬት የመንግስትና የህዝብ ይዞታ ብቻ ነው። መሬት በአንድ አገር ውስጥ ፖለቲካዊና ኢኮኖሚዊ እንዲሁም ስትራቴጂያው ጠቀሜታ ያለው እጅግ ወሳኝ ሀብት ነው፤ ከዚህ ጋር በተያያዘ ኢትዮጵያዊያን መኖሪያ ቤት የማግኘት ሰብዓዊ መብት እንዳላቸውና መንግስትም ይህንኑ መብት የማሟላት ግዴታ እንዳለበት በአንቀጽ 90(1) ተቀምጧል። አያይዞም ፈጣን እድገትን በማረጋገጥ ከፍ ብሎ የሰፈረውን የዜጎች መብት ማረጋገጥ ይቻል ዘንድ አልሚዎች ከመንግስት ጋር በሚደረግ ስምምነት መሬት ወስደው ማልማት እንደሚችሉ ይደነግጋል። በዚህ መሰረት በተለይም ከ1975 ዓ.ም ጀምሮ የከተማ መሬትን ማስተዳደር (ማልማት ጨምሮ) በዋነኝነት የመንግስት ስልጣንና ኃላፊነት ሆኖ በልዩ ሁኔታዎች ብቻ ለአልሚዎች እንዲሁም ለግለሰቦች የሚፈቀድበት ሥርዓት ተፈፃሚ እየሆነ የኖረበትን ሁኔታ መረዳት ይቻላል።

ይሁን እንጅ በተለይም በዚህ ወቅት በአገሪቱ በከፍተኛ ሁኔታ እያደገ የመጣውን የሪል ስቴት ገበያ የሚመራ ወቅቱን የዋጀ ግልፅና ዝርዝር የህግ ማዕቀፍ በአገሪቱ እስከቅርብ ጊዜ ድረስ አልነበረም። ይህ የህግ ክፍተት ዘርፉን በተለይም ውድ የሆነውን የከተማ መሬት በጥቂት ደላሎችና ባለሃብቶች እጅ እንዲወድቅ በማድረግ ለብዝበዛ ዳርጎት የቆየ ስለመሆኑ በበርካታ ጥናቶች የተረጋገጠ ጉዳይ ነው። ይህንን የህግ ክፍተት በመረዳት የሪል ስቴት ገበያውን በተሻለ ስርዓትና በዘመናዊ መረጃ በተደገፈ መልኩ ተገማች ሆኖ እንዲመራ ለማድረግ ያስችላል ተብሎ ተስፋ የተጣለበት አዋጅ ቁጥር 1357/2016 ሆኖ ፀድቋል። በዚህ አጭር ፅሁፍ ውስጥም በህጉ ስለተሸፈነው ሪል ስቴት ምንነት፣ ቅድመ-ሁኔታዎቹ፣ የአልሚዎች ግዴታ፣ የግብይት ሂደቱና መሰል ነጥቦች ተዳሰዋል።

የሪል ስቴት ምንነት

ሪል ስቴት ቃሉ የእንግሊዝኛ እንደመሆኑ መጠን በአማርኛ አቻ ትርጉም ያስፈልገዋል፣ ይሁን እንጂ በተለመደው የአረዳድ መንገድ ሪል ስቴት የማይንቀሳቀስ ንብረት በተለይም ቤትና ተያያዥ የግንባታ መዋለ-ንዋይ ያረፈበትን የመሬት ክፍል የሚያመለክት ነው፤ ይህ ቢኖርም አዲሱ አዋጅ ቁጥር 1357/2016 ቃሉን እንዳለ በመጠቀም “የሪል ስቴት ልማት እና የማይንቀሳቀስ ንብረት ግብይትና ግመታ አዋጅ” የሚል ስያሜ ሰጥቶታል። በዚህ አዋጅ አንቀፅ 2(1) መሰረት ደግሞ ሪል ስቴት ”ማለት በመሬት ላይ ለንግድ፤ ለመኖሪያነት፤ ለኢንዱስትሪ፤ ለማህበራዊ እና ለሌሎች አገልግሎት የተገነባ ህንፃና ተጓዳኝ ግንባታዎችን የሚያካትት ነው” የሚል ትርጉምን እናገኛለን።

ከዚህ ትርጉም መረዳት እንደሚቻለው ሪል ስቴት የሚመለከተው በትርጓሜው ውስጥ ለተገለፀው ዓላማ ተብሎ የሚደረግን የትኛውንም የግንባታ ስራ ሆኖ ነገር ግን ከመሬት በታች የሚሰሩ (በአደጉ አገራት እንደምንመለከተው) መሰረተ-ልማቶችን የሚያጠቃልል አይመስልም። ከዚህ በተጨማሪ በአጠቃላይ ፈቃድ ባለው የአገር ውስጥም ሆነ የውጭ ባለሃብት ሊለማ የሚችል መሆኑን ያመላከተ ሲሆን ይህንን ሁኔታ በተመለከተ ከዚህ ቀጥሎ በዝርዝር የምንመለከት ይሆናል።

የህጉ ዓላማ

አዲሱ አዋጅ ሊያሳካ የፈለጋቸውን ቁልፍ ዓላማዎች በመግቢያው ላይ ያመላከተ ሲሆን በዚህም፡-
• በሪል ስቴት ገቢያው ውስጥ ግልፅነትና ተጠያቂነትን ማረጋገጥ፣
• የግብይት ወጪን የሚቀንስ፣ታማኒነት ያለው፣ ግልፅ ተደራሽና ፍትሃዊ አገር አቀፍ የሪል ስቴት ልማትና ግብይት ስርዓት ማስፈን፤
• የተሟላ የማይንቀሳቀስ ንብረት ልማት፣ ግብይትና ግመታ ስርዓት በማስፈን ብልሹ አሰራር በመከላከል ሀገራዊው ኢኮኖሚ ልማቱ የተፋጠነ፤ የተረጋጋ እንዲሆን ማገዝ፤
• የከተሞችን የመሰረተ-ልማት ዝርጋታ እና የገቢ መሰረት ማስፋት
• በአጠቃላይ ብቁና ቀልጣፋ የከተማ መሬትና መሬት ነክ አሰራር እና አቅም እንዲጠናከር ማስቻል የሚሉት ዋና ዋና ዓላማዎቹ ናቸው።

የፈቃድ አሰጣጥ ሂደትና አስገዳጅ ቅድመ-ሁኔታዎች
አንድ የሪል ስቴት አልሚ አካል ኢትዮጵያዊም ይሁን የውጭ ባለሃብት በኢትዮጵያ ውስጥ ለመሰማራት በቅድሚያ አግባብ ካለዉ አካል የሪል ስቴት አልሚ የብቃት ማረጋገጫ ፈቃድ (Qualification License) ማዉጣት እንዳለበት የአዋጁ አንቀፅ 5 በግልፅ ይደነግጋል። ይሁንና በዚህ ረገድ የውጭ ባለሃብቶች ማሟላት ያለባቸው ቅድመ ሁኔታ የአገር ውስጥ ባለሃብቶች ከሚጠበቅባቸው በተወሰነ መልኩ ልዩነት እንዳለው ከድንጋጌዎቹ እንመለከታለን።
በዚህም ለምሳሌ የአገር ውስጥ ባለሃብቶች የሚከተሉትን እንዲያሟሉ ይጠበቃል፣-
• የሪል ስቴት ልማቱ በትንሹ 50 እና ከዛ በላይ ቤቶችን ሊያለማ የሚችል መሆን መቻል፣
• ለሪል ስቴት ልማቱ ግንባታ የሚያስፈልግ የፋይናንስ አቅርቦትና ምንጭ ማቅረብ የሚችል
• የቅድሚያ ቤት ሽያጭ ተጠቃሚ ለመሆን የሚፈልግ ከሆነ አግባብ ካለዉ አካል ፈቃድ ማቅረብ የሚችል መሆን ፣
• እንዲሁም ግንባታዉ የሚመራበት የፕሮጀክት ጥናትና ዝርዝር የግንባታ አፈፃፀም መርሃ ግብር የሚያሳይ ሰነድ ማቅረብ ይጠበቅበታል።
በሌላ በኩል የውጭ ባለሃብቶች በኢትዮጵውያ ውስጥ በሪል ስቴት ዘርፍ ለመሰማራት ከላይ ለሀገር ውስጥ ባለሃብቶች የተቀመጡት ቅድመ-ሁኔታዎች እንደተጠበቁ ሆነው በተጨማሪ የሚከተሉትን መስፈርቶች እንዲያሟሉ ይጠበቃል፣-
• በኢንቨስትመንት ህጉ መሰረት ለውጭ ባለሃብት በሀገር ውስጥ በዘርፉ ለመሰማራት ማሟላት የሚጠበቅበትን ዝቅተኛ የካፒታል መጠን ከግል ወይም ከውጭ አገር የፋይናንስ ተቋማት ማቅርብ፤
• በሌሎች አስተዳደር ህጎች የውጭ ባለሃብት እንዲያሟላ የተቀመጠውን መስፈርት ማሟላት ይኖርበታል፡፡

እንዲሁም የውጭ ባለሃብቶች ከኢትዮጵያዊያን ባለሃብቶች በጋራ በመሆን በሪል ስቴት ስራ ውስጥ ሊሰማሩ እንደሚችሉ በህጉ ተቀምጧል።

እዚህ ላይ በአዋጁ አንቀፅ 2(20) ላይ እንደሰፈረው የሪል ስቴት የብቃት ማረጋገጫ ፈቃድ” ማለት የሪል ስቴት አልሚ ባለሀብት በዚህ አዋጅ የተሰጠውን መብትና የተጣለበትን ግዴታ እንዲወጣ ድጋፍና ክትትል ለማድርግ የሚረዳ ባለሀብቱ ልማት ለማከናወን አግባብ ያለው አካለ የሚሰጠው የሪል ስቴት አልሚ የብቃት ማረጋገጫ ፈቃድ መሆኑ ተመላክቷል፡፡

የሪል ስቴት አልሚዎች ግዴታ
በመሠረቱ ሪል ስቴት በዋነኝነት በግል ኢትዮጵያዊ ወይንም የውጭ ባለሃብቶች ሊለማ የሚችል ሆኖ ነገር ግን በአንዳንድ ሁኔታዎች ላይ በመንግስትም ሊለማ እንደሚችል ከዋጁ ልዩ ልዩ ድንጋጌዎች እንገነዘባለን፣ በተለይ የአዋጁ አንቀፅ 2(4) ላይ ሰፍሮ እንደምናገኘው የሪል ስቴት አልሚ” ማለት ከ 50 ቤት በላይ በግሉ ወይም ከመንግስት ወይንም ከሌሎች አካላት ጋር በአጋርነት የሚገነባና በሽያጭ፤ በሊዝ ወይንም በኪራይ ለተጠቃሚ የሚያቀርብ ሰው እንደሆነ ነው፡፡

በተያያዘም አንድ የሪል ስቴት አልሚ ከላይ በተቀመጠው መስፈርት አግባብ ወደ ስራ ሲገባ በህጉ የተመላከቱ አስገዳጅ ሁኔታዎች ማክበር እንዳለበት ግዴታ ተጥሎበታል (አንቀፅ 7) ፣ እነዚህም- የሪል ስቴት አልሚው በውል ሰነዱ፣ በህንጻ አዋጁ እና በሌሎች የህግ ማዕቀፎች የተመላከቱ ግዴታዎችን ማክበር እንደተጠበቀ ሆኖ በተጨማሪነት የሚከተሉት ግዴታዎች ይኖሩታል፡-
• ያለደንበኛው ፍላጎትና ፈቃድ አጠቃላይ ግንባታው ቢያንስ 80 በመቶ ያልተጠናቀቀ ቤት ለደንበኞች ሊያስተላልፍ አይችልም፡፡
• በሪል ስቴት ልማት ላይ የሚሳተፍ ማንኛውም አካል የውሸት ማስታወቂያ ማስነገር አይችልም፡፡

• ቤቶቹን ለመገንባት የሚያስችለውን የመሬት ይዞታ ማረጋገጫ እና የግንባታ ፈቃድ ከሚመለከተው አካል ከመረከቡ በፊት ደንበኞችን መመዝገብ እና ቅድመ ክፍያዎችን መሰብሰብ አይችልም፡፡
• በሕጋዊ መንገድ የተረከበው መሬት ሊያስተናግድ ከሚችለዉ የቤት ደንበኛ በላይ መመዝገብ አይችልም፤
• የመኖሪያ ቤት ገዢ ደንበኞች ማኀበር እንዲያቋም ያበረታታል፤ የህንጻ መግለጫ (Description) ያስረክባል፤
• ከሚመለከተው የመንግሥት አካል የተሰጠውን የይዞታ ማረጋገጫ፣ የቤቱ የግንባታ ዕቃዎች ዓይነት፣ አርክቴክቸራል፤ ሳኒተሪ፤ ስትራክቸራል እና ኤሌክትሪካል ዲዛይን፤ የግንባታ ፍቃድና የሪል ስቴት ልማት ፍቃዱን ቅጂዎች ከውል ሰነዱ ጋር አያይዞ ለደንበኛው መስጠት አለበት።
• በገባው ውል መሰረት የሪል ስቴት ግብይት ክፍያዎችን በባንክ ወይም በሌላ ህጋዊ የኤሌክትሮኒክ ዘዴ ብቻ መሰብሰብ፣
• ደንበኛው ለከፈለው ገንዘብ ሕጋዊ ደረሰኝ መስጠት አለበት።
ከዚህ ባለፈም በአዋጁ አንቀፅ 9 ድንጋጌ መሰረት በተለይ ከግንባታ በፊት የሽያጭ ውል ማከናወን ሲፈልግ በቅድሚያ ከሚመለከተው አካል ፈቃድ ማግኘትና ከቤት ገዥዎች የሚሰበስበውን ገንዘብ አግባብ ባለው አካለ ፈቃድ መሰረት በሚከፈተው ዝግ የባንክ ሂሳብ ገቢ ማደረግ ወይም ማስያዝ ይኖርበታል።

የሪል ስቴት (የማይንቀሳቀስ ንብረት) ግመታ ዓላማና ሥርዓት
በአዋጁ አንቀፅ 11 መሰረት የማይንቀሳቀስ ንብረት ግመታ ለሚከተሉት ዓላማዎች ጥቅም ላይ ይውላል። ለንብረት ግብር፤ ለሽያጭና ግዢ፤ ለባንክ ብድር ማስያዥያ፤ ለፍርድ ቤት ክርክር፤ ለውርስ ወይም ንብረት ክፍፍል፤ ለካሳ፤ ለኢንሹራንስ፤ ለኪራይ አገልግሎት፤ በሌሎች ተያያዥ ጉዳዮች፡፡

በተያያዘም የማይንቀሳቀስ ንብረት ግመታ የሚከተለውን ስርዓት የተከተለ ይሆናል፡፡

ሀ/ ግመታው ግልጽና የወቅቱን የአካባቢውን ገበያ መረጃ መሰረት በማድረግ የተረጋጋ ገበያ የሚፈጥር መሆን አለበት።
ለ/ የሚገመተው አግባብ ካለው አካል የሙያ ፍቃድ በተሰጠው ገማች መሆን አለበት፡፡

ሐ/ ግመታው በመንግስት ተቋም በመደበኛነት የሚከናወን ሲሆን በየአምስት አመቱ አንድ ጊዜ መሆን አለበት፡፡
መ/ በዚህ አንቀጽ ንዑስ አንቀጽ (ሐ) የተጠቀሰው እንደተጠበቀ ሆኖ በመንግስት ተቋም ስራውን የማይሸፈን ሆኖ ሲገኝ መንግስት ዕውቅና በተሰጠው አካል ስራውን ሊያሰራ ይችላል፡፡

ሠ/ እንዲገምት አግባብ ካለው አካል ወይም ከንብረቱ ባለቤት የስራ ትዕዛዝ የደረሰው ገማች የታዘዘበትን ማስረጃ በማሳየት ንብረቱን መገመት ይችላል፡፡
ረ/ በዚህ አንቀጽ ንዑስ አንቀጽ ሐ የተጠቀሰው እንደጠበቀ ሆኖ በመደበኛነት በአምስት ዓመት የተከናወነው ግመታ በዓመታዊ የዋጋ ለውጥ ንፅፅር እና የማይንቀሳቀስ ንብረት ባለቤት በሚቀርብ ማስረጃ መሰረት ግመታው ወቅታዊ መደረግ አለበት፡፡
ሰ/ በተለያየ ምክንያት በገማች የሚቀርብ የማይንቀሳቀስ ንብረት ግምት አግባብ ባለው አካል ተመዝግቦ ከሚገኘው የንብረት ግምት ንጽጽር ልዩነት በሚኖርበት ጊዜ በሚመለከተው አካል ተጣርቶ ትክክለኛው የንብረት ግምት ይወሰዳል፡፡

ሸ/ የዚህ አንቀጽ የግመታ ስርዓት ዝርዝር አፈፃፀም ይህን አዋጅ ለማስፈጸም በሚወጣ ደንብ ይወሰናል፡፡

ይሁንና በዚህ አንቀፅ (ሸ) ስር እንደተመላከተው የአዋጁ ማስፈፀሚያ ዝርዝር ደንብ በሚኒስትሮች ምክር ቤት እንደሚወጣ ቢደነግግም እስከዚህ ሰዓት ድረስ የተባለው ደንብ ባለመውጣቱ ምክንያት አሁንም በገቢያ ላይ የሚስተዋለው ፍትሃዊ ያልሆነና ድለላ ላይ ባሉ ግለሰቦች በዘፈቀደ ግምት መሰረት የሪል ስቴት ሀብቶች ዝውውር ሁኔታ ቀጥሏል።

የሪል ስቴት የሽያጭ ሂደት

ለዚህ አዋጅ መውጣት ምክንያት ከሆኑት ጉዳዮች አንዱ የሪል ስቴት ልማትን ጨምሮ በአጠቃላይ የማይንቀሳቀስ ንብረት ልማቱ፤ ግብይቱም ሆነ የዋጋ ትመናው በቂ የህግ ሥርዓት የሌለው በሕገወጥ ደላሎዎች ተጽዕኖ ስር የወደቀ መሆኑ ነው፡፡ ይህም የግብይት ሂደቱ ከፍላጎት በእጅጉ የራቀ፤ አብዛኛዎቹ የግብይቱ መሪ ተዋናዮች ደግሞ ደላሎች እንደሆኑና እነዚህ ደላሎች ዘርፉን በራሳቸው ጥቅም ላይ ብቻ ተመስርተው እየመሩት መሆኑ በአዋጁ ማብራሪያ ላይም ተጠቅሷል።

በዚህም መሠረት በአዋጁ ክፍል አራት ከአንቀፅ 17-20 ድረስ የማይንቀሳቀስ ንብረት ግብይት የሚመራበት ስርዓት ጠቅላላ ድንጋጌዎች ተካተዋል። በእርግጥ ዝርዝር ጉዳዩ በቀጣይ በሚወጣ መመሪያ የሚወሰን እንደሆነ የአዋጁ ልዩ ልዩ ክፍሎች አመላክተዋል።

በዚህም ግብይትን አስመልክቶ በዋነኝነት አዋጁ ያስተዋወቀ አዲስ አሰራር ግመታን የተመለከተው ሲሆን ይህ የማይንቀሳቀስ ንብረት የዋጋ ተመን ወይም ግምትም በሚመለከተው አካል የገበያ ዋጋ ጥናት ተደርጎ መወሰን እንዳለበት በአንቀፅ 18(2) ስር ተገልጿል። ይህ የማይንቀሳቀስ ንብረት ዋጋ ተመን ሲሰላም የሚከተሉት አመላካች ጉዳዮች ግምት ውስጥ ሊገቡ እንደሚገባ ህጉ ያስቀምጣል። እነዚህም፣-
ሀ) በመንግስት የመረጃ ቋት ተመዘግቦ የሚገኘው የንብረቱ ግምት ዋጋ፣
ለ) በኢትዮጵያ ስታቲስቲክስ አገልግሎት የሚዘጋጅ ወቅታዊ የአካባቢው ንብረት ነጠላ ዋጋ፣
ሐ) ወቅታዊ የዋጋ ግሽበት፣
መ) ሀገራዊ የኢኮኖሚ ዕድገት ምጣኔና ዓመታዊ የምርት ዕድገት፣ እና
ሠ) የማይንቀሳቀስ ንብረት መገኛ ቦታ፣
ከዚህ ባለፈ የማይንቀሳቀ ስ ንብረት ዋጋን በመተመን ሂደት ውስጥ የቦታ እና የአገልግሎት አመዳደብን ማየት እንደሚገባም ተደንግጓል። ይህም ሁለት ጉዳዮችን የሚይዝ ሆኖ የቦታ መገኛ ስንል በተለይ ከከተሞች አመዳደብ ጋር የሚያያዝ ሲሆን የከተሞች ፍረጃና የቦታ ደረጃ ሁኔታን በክልሎች ወይም እንዳስፈላጊነቱ በሚመለከተው አካል በሚወጧ መመሪያ መነሻነት ይወሰናል። እንዲሁም የአገልግሎት ሁኔታን በተመለከተ በፌድራል ከተማና ፕላን ሚኒስቴር በሚወጣ ህግ የሚወሰን ሲሆን ለምሳሌ የመኖሪያ ህንፃ፤ የማምረቻ ኢንዱስትሪ ህንፃ፤የአገልግሎት ኢንዱስትሪ ህንፃ፤ ወዘተ ተብሎሊመደብ ይችላል።

ማጠቃለያ

እንደ አጠቃላይ በኢትዮጵያ ውስጥ እስከ ቅርብ ጊዜ ድረስ የተቀናጀ የሪል ስቴት ግብይት የህግ ስርዓትያልነበረ ሲሆን በአንፃሩ ኮንዶሚኒየምና የማይንቀሳቀስ ንብረትን የሚመለከቱ ልዩ ልዩ ህግጋቶች ነበሩ። ከዚህ ጋር በተያያዘም እንደምሳሌ የ1952ቱ የፍትሐብሄር ህግ ከአንቀፅ 2875-2895 ድረስ ያሉትን ድንጋጌዎች እንዲሁም የኮንዶሚኒዬም አዋጅ ቁጥር 370 ያሉ ህጎች በስራ ላይ የነበሩ ቢሆንም ውድ የሆነውን የከተማ መሬት ዘመኑ በሚጠይቀው መልኩ በውጤታማነት ለማስተዳደር የሚያስችሉ አልነበሩም። ከዚህ በመነሳትም በአሁኑ ወቅት በዋነኝነት በዚህ ፅሁፍ ሰፊ ሽፋን የተሰጠው የሪል ስቴት አዋጅና በቅርቡ በህዝብ ተወካዮች አዋጅ ቁጥር 1388/2017 ሆኖ የፀደቀው የውጭ ሀገር ዜጎች የማይንቀሳቀስ ንብረት ባለቤት የሚያደርገው አዋጅን ጨምሮ በርካታ ከጉዳዩ ጋር የሚገናኙ የኢንቨስትመንት ህጎች በስራ ላይ ይገኛሉ።

በመጨረሻም የእነዚህ ህጎች መውጣት (መሻሻል) አንድ ነገር ሆኖ የሚመለከታቸው አስፈፃሚ አካላት ዝርዝር የማስፈፀሚያ መመሪያዎችን በማውጣት በተቀናጀ መንገድ በሚታይ ውጤታማነት እንዲሰሩ ይጠበቃል። በዚህመ፣ በህገ-መንግስቱ የተደነገገውን የዜጎችን በሀገራዊ ሀብቶች በእኩልነት የመልማትና የመጠቀም መብት ማረጋገጥ አስፈላጊ ሲሆን ከዚህ ጎን ለጎን ለተሻለ ተግባራዊነት የህብረተሰቡን ተሳትፎ ማረጋገጥ ወሳኝነት ይኖረዋል።

በፍትህ ሚኒስቴር በንቃተ ህገ፣ ትምህርትና ስልጠና ዳይሬክቶሬት የተዘጋጀ