የሕልም ነጋዴዎችና የባዶ ሜዳ ስቃይ፡ የኢትዮጵያ ሪል ስቴት ቀውስና የፍትሕ ፍለጋ ጉዞ

​በኢትዮጵያ የሪል ስቴት ዘርፍ ታሪክ ውስጥ ባለፉት ሁለት አስርት ዓመታት የታየው ዕድገት በአንድ በኩል የአገሪቱን ገጽታ ሲቀይር፣ በሌላ በኩል ግን የሺዎችን ሕይወት የቀጠፈ የኢኮኖሚ ጥቁር ጠባሳ ጥሎ አልፏል።

ለብዙዎች "ቤት" ማለት መጠለያ ብቻ ሳይሆን የዕድሜ ልክ ጥሪት፣ የልጆች መተማመኛ እና የድካም ውጤት ነው። ሆኖም ይህ ትልቅ ተስፋ በሕገ-ወጥ አልሚዎች እጅ ወድቆ ሲቀጭ ማየት ልብ የሚሰብር ክስተት ሆኗል።

ዛሬ በአዲስ አበባ የኢትዮጵያ ሪል ስቴት አልሚዎች ማህበር ከአዲስ አበባ ንግድና ዘርፍ ማህበራት ምክር ቤት ጋር የተፈራረመው ስምምነት፣ ይህንን የቆሰለ ተስፋ ለመጠገን የተደረገ ሙከራ ነው።

​በአሁኑ ወቅት በኢትዮጵያ ከ450 በላይ የሪል ስቴት አልሚዎች እንደሚንቀሳቀሱ መረጃዎች ይጠቁማሉ። ሆኖም ከእነዚህ ውስጥ ፕሮጀክቶቻቸውን በገቡት ቃል መሠረት በጥራትና በጊዜ የሚያስረክቡት ከ20% እንደማይበልጡ ይገመታል። ይህ ማለት ከ80% በላይ የሚሆኑ ገዢዎች ለከፍተኛ መጉላላት፣ ለተጨማሪ ክፍያ ጥያቄ ወይም ለፍጹም ክህደት የተጋለጡ ናቸው። ይህ ዳታ የሚያሳየው ዘርፉ በምን ያህል የውጥንቅጥ አዘቅት ውስጥ እንደሚገኝና በአልሚና በገዢ መካከል ያለው እምነት ደረጃ መውረዱን ነው።

​አዲሱ ስምምነት በዋናነት ትኩረት ያደረገው አለመግባባቶችን በግልግል ዳኝነት (Arbitration) መፍታት ላይ ነው። ይህ አሠራር በመደበኛ ፍርድ ቤት የሚባክነውን ከ3 እስከ 7 ዓመታት የሚፈጅ የሙግት ጊዜ ወደ ጥቂት ወራት ዝቅ ሊያደርገው ይችላል። በመደበኛ ፍርድ ቤት የሚስተዋለው የዳኞች የቴክኒክ ዕውቀት ማነስ እና የፋይሎች መከመር፣ ብዙ ገዢዎች መብታቸውን ተስፋ ቆርጠው እንዲተዉ ሲያደርጋቸው ቆይቷል። የግልግል ዳኝነት ግን በዘርፉ ዕውቀት ባላቸው ባለሙያዎች ስለሚመራ ሚዛናዊ ውሳኔ የመስጠት ዕድሉ ሰፊ ነው።

​ከሌላ አገር ተሞክሮ ጋር ስናነጻጽረው፣ ለምሳሌ በጎረቤት አገር ኬንያ የሪል ስቴት ዘርፉን ለመቆጣጠር የወጣው ሕግና የተቋቋሙት የግልግል ችሎቶች በዘርፉ ላይ የሚፈጸሙ ማጭበርበሮችን በ40% ቀንሰዋል። በኬንያ አልሚዎች የገዢዎችን ገንዘብ ለሌላ ዓላማ እንዳያውሉ የሚከለክል ጠንካራ የባንክ ቁጥጥር አለ። በኢትዮጵያ ግን አንድ አልሚ ከአንድ ሺህ ገዢዎች ቅድመ ክፍያ ሰብስቦ፣ ያንን ገንዘብ ለግንባታ ከመጠቀም ይልቅ ሌላ መሬት ለመግዛት ወይም ለንግድ ማዞሪያ ሲያውለው ይታያል። ይህም ፕሮጀክቶች ሳይጠናቀቁ ለዓመታት እንዲቆዩ ዋነኛ ምክንያት ሆኗል።

​የኢትዮጵያ ሪል ስቴት አልሚዎች ማህበር ፕሬዝዳንት አቶ አለማየሁ ከተማ እንደገለጹት፣ ለዓመታት የዘርፉን "ወላጅ አልባ" መሆን ተገን በማድረግ ሕገ-ወጥ አልሚዎች የሕዝቡን ገንዘብ ይዘው ሲሰወሩ ቆይተዋል። ይህ አሳዛኝ እውነታ በተለይ በዲያስፖራው ማህበረሰብ ላይ የፈጠረው ጠባሳ ጥልቅ ነው።

በየዓመቱ ከ500 ሚሊዮን ዶላር በላይ ወደ ሪል ስቴት ዘርፍ ይፈሳል ተብሎ ቢገመትም፣ ከግማሽ በላይ የሚሆነው ገዢ ግን በገባው ውል መሠረት ቤቱን አያገኝም። ይህ የአገርን ገጽታ የሚያበላሽና የውጭ ምንዛሬ ፍሰትን የሚገታ አደገኛ ድርጊት ነው።

​የአዲስ አበባ ንግድና ዘርፍ ማህበራት ምክር ቤት ፕሬዝዳንት ወ/ሮ ዘሀራ መሀመድ፣ የግልግል ዳኝነት አገልግሎት "አስቸኳይ ምላሽ" ለሚሹ ገዢዎች መፍትሄ እንደሚሆን ገልጸዋል። ይህ ንግግር የሺዎችን ሰቆቃ የሚያስተጋባ ነው። ብዙ ገዢዎች የቤት ኪራይ እየከፈሉ፣ በሌላ በኩል ደግሞ ለባንክ ወለድ እየገበሩ፣ የከፈሉት ቤት ግን በኮንክሪት አጽምነቱ ቆሞ ማየት የዕለት ተዕለት ሕመማቸው ሆኗል።

ስምምነቱ ይህንን ስቃይ በንግግርና በሕግ አግባብ ለመፍታት መሞከሩ የሚደነቅ ቢሆንም፣ አስገዳጅነቱ ግን ጥያቄ ውስጥ ይወድቃል።
​አዲሱ የሪል ስቴት አዋጅ (ቁጥር 1357/2017) ቢጸድቅም፣ የአፈጻጸም መመሪያው በፍትሕ ሚኒስቴር በኩል አለመውጣቱ ትልቅ የፖሊሲ ክፍተት ነው።

ስምምነቱ ይህንን ክፍተት ለመሙላት ቢሞክርም፣ የግል ተቋማት (ማህበራት) የመንግሥትን የቁጥጥር ሚና ሙሉ በሙሉ ሊተኩ አይችሉም። መመሪያው አለመኖሩ አልሚዎች አሁንም በራሳቸው ፍላጎት ላይ የተመሰረተ ውል (Adhesion Contracts) እንዲያዘጋጁ ዕድል ሰጥቷቸዋል።

​በአውሮፓና በሰሜን አሜሪካ ተሞክሮ፣ አንድ የሪል ስቴት አልሚ ግንባታውን ሳይጀምር ከ5% እስከ 10% በላይ ቅድመ ክፍያ መቀበል አይችልም። በኢትዮጵያ ግን እስከ 100% ክፍያ ተቀብለው ግንባታ የማይጀምሩ አልሚዎች አሉ። ይህ አሠራር ገዢውን ለማጭበርበር ለሚፈልጉ አካላት ወርቃማ ዕድል ፈጥሮላቸዋል። አዲሱ ስምምነት እንዲህ ዓይነት ዘረፋዎችን ለመከላከል የሚያስችል የቅጣት ሥርዓት ካላካተተ፣ የግልግል ዳኝነቱ "የወረቀት ነብር" ሆኖ የመቅረት ዕድሉ ሰፊ ነው።

​ሌላው ሊታሰብበት የሚገባው ነጥብ የጥቅም ግጭት (Conflict of Interest) ጉዳይ ነው። የአልሚዎች ማህበር አባላቱን ለመጠበቅ የቆመ ተቋም እንደመሆኑ መጠን፣ በአባል አልሚዎች እና በገዢዎች መካከል የሚፈጠረውን ክርክር በገለልተኝነት ለመዳኘት ምን ያህል ብቃት አለው? የሚለው ጥርጣሬ ይነሳል። ንግድ ምክር ቤቱ በመሀል መኖሩ ለገለልተኝነቱ ዋስትና ቢሆንም፣ አሠራሩ ግልጽና ለሕዝብ ክፍት መሆን አለበት። ግልጽነት በሌለበት ቦታ ሙስናና አድልዎ የመስፈን ዕድላቸው ከፍተኛ ነው።

​የሪል ስቴት ዘርፉ በኢትዮጵያ የኢኮኖሚ ዕድገት (GDP) ውስጥ ያለው ድርሻ ወደ 12% ይጠጋል። ሆኖም ይህ ትልቅ ቁጥር በደካማ ሕግ መመራቱ አገሪቱን ለከፍተኛ የፋይናንስ ቀውስ ሊዳርጋት ይችላል። በ2008 ዓ.ም በዩናይትድ ስቴትስ የተከሰተው የሪል ስቴት ቀውስ (Housing Bubble) መነሻው ደካማ ቁጥጥር እንደነበር ይታወሳል። ኢትዮጵያም ተመሳሳይ አደጋ እንዳያጋጥማት፣ እንዲህ ዓይነት ስምምነቶች ወደ ጠንካራ የመንግሥት ደንብ ማደግ አለባቸው።

​አሳዛኙ እውነታ፣ ብዙ ገዢዎች ወደ ግልግል ዳኝነት ለመሄድ እንኳን ተጨማሪ ወጪ የሚጠይቃቸው መሆኑ ነው። ቀድሞውኑ ጥሪቱን በአልሚ የተበላበት ገዢ፣ ለዳኝነትና ለጠበቃ የሚከፍለው ገንዘብ ማጣቱ ሌላው የችግሩ ገጽታ ነው። ስለዚህ ስምምነቱ ነፃ ወይም ዝቅተኛ ክፍያ የሚጠይቁ የሕግ ድጋፎችን (Legal Aid) ለተጎጂዎች ማመቻቸት ይኖርበታል። ፍትሕ ለሀብታሞች ብቻ መሆን የለባትም።

​የኢትዮጵያ ሪል ስቴት አልሚዎች ማህበር ከተመሰረተ ገና ዘጠኝ ወራት ቢሆነውም፣ እንዲህ ዓይነት ትልቅ ኃላፊነት መውሰዱ የሚበረታታ ነው። ሆኖም ማህበሩ በመጀመሪያ ማድረግ ያለበት አባላቱን ማጥራት (Vetting) ነው። በሕዝብ ገንዘብ የከበሩ፣ ስም ያጠፉና ፕሮጀክት ያጓተቱ አልሚዎችን ከአባልነት በማሰናበት ለገዢዎች የምሥራች ማብሰር አለበት። ስነ-ምግባር የሚጀምረው ከቤት ውስጥ ነውና።

​በመደምደሚያው ላይ፣ ይህ ስምምነት በኢትዮጵያ ሪል ስቴት ዘርፍ ላይ የተጋረጠውን ጨለማ ለመግፈፍ የተለኮሰች ትንሽ ሻማ ናት። ነገር ግን ሙሉ ብርሃን እንዲመጣ መንግሥት የፍትሕ ሚኒስቴርን መመሪያዎች ማውጣት፣ ባንኮች የገዢዎችን ገንዘብ የሚጠብቁበትን አሠራር መዘርጋት እና አልሚዎች ለገቡት ቃል በሕግና በንብረታቸው ተጠያቂ የሚሆኑበት ሥርዓት መገንባት አለበት።